Al jaren controleert de Jong & Laan een belangrijk deel van de portefeuille van Waarborg Vastgoed. Edwin Slot, partner en externe accountant van de Jong & Laan: “We waren al redelijk ver met de controle, de eindbespreking was in zicht, toen een externe reviewer bij de opdrachtgerichte kwaliteitsbeoordeling oordeelde dat het dossier te dun was op de waardering van de panden. Dan moet je opnieuw aan de slag. En terug naar de klant. Dat zet de relatie wel even flink onder spanning.”
Waarborg Vastgoed is een facilitair bedrijf, gericht op bedrijfshuisvesting en wonen. Waarborg belegt in het hogere segment vastgoed en faciliteert 300 bedrijven. Waarborg is dagelijks bezig met de waarde van vastgoed en had tijdens de crisis al veel afgewaardeerd op de panden op basis van een eigen taxatiemodel. Toch was de uitslag van de opdrachtgerichte kwaliteitsbeoordeling onverbiddelijk: de waarde van de panden moest meer gebaseerd worden op taxaties van onafhankelijke derden.
Slot: “Ik ben direct naar onze compliance officer gegaan en we zijn opnieuw in de materie gedoken. Waardering van panden blijft een schatting. En de crisis heeft daar niet bij geholpen. Veel taxaties waren nog gebaseerd op faillissementen, terwijl Waarborg juist waarde toevoegt. Het interne taxatiemodel van Waarborg is daar ook op gebaseerd. Gelukkig hebben wij als accountants een richtlijn die aangeeft hoe je met schattingen omgaat. Daar hebben we uiteindelijk opnieuw de bandbreedte mee bepaald.”
René Agema, directeur van Waarborg Vastgoed, begrijpt de commotie wel. “Sinds de crisis weet niemand meer de exacte waarde van vastgoed. Het klassieke model van waarderen werkt niet meer, dat vinden taxateurs lastig. Wij zien dat de waarde sterk wordt beïnvloed door verduurzaming, door het management op een pand en door multi-tenant, zeg maar hoe flexibel een pand is. Daarom hanteren wij onze eigen systematiek voor waarderen.”
Met deze inzichten is Slot de nodige keren heen en weer geweest tussen de klant, de taxateurs en de externe reviewer. Uiteindelijk zijn dezelfde uitgangspunten in het model van Waarborg en de externe taxaties gehanteerd en rolde er een acceptabele bandbreedte uit. Die is opgenomen in de jaarrekening van Waarborg en in de verklaring benoemd. Slot: “Ik vond het lastig voor Waarborg dat we zo laat in het proces dit constateerden, maar de kwaliteit van de jaarrekening en controle is er wel door verhoogd.”
Agema: “Wij hebben het gas vol op onze business staan. Dan is zo’n verschil van inzicht en de bijbehorende vertraging eerst wel even een zorg. Inmiddels niet meer. Sterker nog, ik kijk nu juist luchtiger tegen rapportages aan. De oude Excel-overzichten voor waardebepaling werken allang niet meer. Zeker nu de markt weer enorm aantrekt. Als alle partijen vanaf nu meer verantwoordelijkheid nemen, ontstaat vanzelf een gezondere balans. Tot die tijd vormen wij vooral onze eigen mening.”
