Tabakko: van ondernemerskantoor tot nieuwbakken woonlocatie

Waarborg Vastgoed

Het is inmiddels alweer enkele maanden geleden dat we Tabakko opleverden: de stofwolken rond het pand zijn opgetrokken en de nieuwe bewoners voelen zich er nu écht thuis. Het team van Waarborg kijkt met een positief en dankbaar gevoel terug op 1,5 jaar bouwen. Het Tabakko dat we samen met de architect van SKETS, aannemer Plegt-Vos, gemeente Groningen en de bewoners hebben gerealiseerd, is een bouwproject waar we trots op mogen zijn!

Projectontwikkelaar Peter Liewes blikt terug op het Tabakko-traject. Van de allereerste bewoner halverwege de vorige eeuw tot nu; hij praat je bij.

“De Koeriersterweg 25 heeft door de jaren heen flink wat verschillende groepen gehuisvest. Tot wij met Waarborg aan de slag gingen voor Tabakko fungeerde de oudbouw bijvoorbeeld jaren als kantoor voor Stichting Mee NL. En daarvoor had de Kamer van Koophandel van Groningen er jarenlang haar domicilie. Ook is de locatie ooit in beeld geweest als tankstation voor de Shell. Maar, de plannenmakers van Groningen besloten uiteindelijk tóch om de Groningse Ringweg te verleggen, dus bijtanken op de Koeriersterweg was niet meer nodig. Onder het pand is tevens ooit een schuilkelder aangelegd, om de bewoners van de wijk Laanhuizen te kunnen beschermen bij eventuele nucleaire aanvallen vanuit elders in de wereld.”

In het pand en rondom de locatie heeft zich door de jaren heen dus wel het nodige afgespeeld. Peter Liewes: “En nu hebben wij ervoor gezorgd dat het weer een nieuwe fase en bestemming ingaat: wonen.”

Bijzondere toekomstplannen

“Helemaal aan het begin van de planvorming was het de bedoeling om de bestaande (oud)bouw te transformeren tot kleinere wooneenheden, zogeheten studio’s. Na een studie met SKETS architectuurstudio en enkele verkennende gesprekken met de gemeente, bleek de gemeente een koerswijziging in te zetten met betrekking tot haar woonbeleid. De gemeente wilde af van de wildgroei in studio’s: meer grotere appartementen (min. 50 m2) voor starters (c.q. jongeren) was de wens. Voor ons betekende dit terug naar de tekentafel en aan de slag met nieuwe plannen om een passend en rendabel project te realiseren op deze locatie aan de Koeriersterweg.”

“En dat lukte: we ontwierpen project Tabakko: in totaal uit 56 woningen, waarvan 25 in het bestaande deel en maar liefst 31 nieuwbouwappartementen. Boven alle appartementen moest een groot dakterras komen met uitzicht op het spoor, tabaksfabriek Niemeijer en de stad zelf. Dat terras én een fris ingerichte tuin moesten voor algemeen gebruik gebouwd worden. In de plannen stond ook een parkeerterrein direct naast de nieuwbouw, ten behoeve van de bewoner. En de oude schuilkelder, die zou een nieuwe bestemming krijgen als gemeenschappelijke fietsenberging.”

Bouwen maar!

“Met praktische bouwplannen op zak konden we beginnen; het startsein luidde medio 2017. De bouw ving aan en in 1,5 jaar zetten we Tabakko neer. De initiële planning was iets korter, maar na de start bleek helaas al snel toch meer asbest in het gebouw aanwezig te zijn dan in eerste instantie was afgegeven. Onze bouwplannen moesten even op de rem: met hulp van mannen in witte pakken werd eerst alle asbest zorgvuldig verwijderd. En toen konden we écht gaan bouwen: onze aannemer Plegt-Vos ging direct na de bouwvak in 2017 aan de slag. De nieuwbouw verliep voorspoedig en de contouren van Tabakko werden al snel zichtbaar.”

En toen: de nieuwbouw

“Het transformeren van het bestaande gebouw had iets meer voeten in aarde dan de nieuwbouwappartementen”, geeft Liewes prijs. “Het oude gebouw bestond uit diverse vertrekken en daar was door de jaren heen flink aan ver- en aangebouwd. Ook was er sprake van behoorlijke hoogteverschillen tussen de verdiepingsvloeren. Om de geplande hoge kwaliteit te kunnen leveren, hebben we extra tijd moeten investeren in de transformatie. Dit alles heeft er uiteindelijk voor gezorgd dat het pand twee maanden later is opgeleverd dan initieel gepland. Maar,” benadrukt Liewes, ‘het resultaat is dan ook echt mooi. Van buiten springen met name de bijzondere legpatronen in de buitenwanden in het oog en de binnenzijde ademt een dynamische, jonge sfeer door de felblauwe kleuren en gebruikte signage.”

Volle bak

“Er is hard gewerkt door Waarborg, Plegt-Vos én de bewoners om het pand nog meer een thuis te maken. Alle appartementen zijn vanaf dag 1 verhuurd, hetgeen fijn is voor de verhuurder, maar ook voor de huurders zelf! Mogelijke overlast als gevolg van verhuizen, boren en verkeersdrukte door verhuiswagens was in een paar dagen voorbij, in plaats van dat er om de week mensen staan te timmeren en te verhuizen.”

Een project van ons allemaal

“En wij als Waarborg: wij kijken terug op een fijne samenwerking en een prachtig resultaat. Belangrijk voor ons was om belangrijke stakeholders vanaf het begin nauw te betrekken bij onze plannen. Wij zijn voor we startten bijvoorbeeld met de direct aangrenzende buren in contact getreden om onze plannen toe te lichten. Het totale samenwerkingsproces – met de gemeente, de architect, de aannemer Plegt-Vos en andere direct betrokkenen – is dan ook prima verlopen. Ja, zoals bij elk bouwproces zijn er altijd dingen die anders lopen dan gepland, maar wij zijn van mening dat wij met Tabakko iets moois en duurzaams hebben toegevoegd aan de woningvoorraad voor de stad en de omgeving. Wij zijn dik tevreden!”

in Blog